Liti condominiali sull’uso delle parti comuni: le regolamentazioni

litiSpesso le liti condominiali sono determinate da contrasti circa l’uso delle cose comuni quali, per citarne alcune, il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate, le aree destinate a parcheggio, la portineria, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati all’uso comune, gli ascensori, gli impianti centralizzati per la distribuzione dell’energia elettrica, del gas e del riscaldamento (art. 1117 cod. civ.).

L’art. 1102 del codice civile, che disciplina la comunione in generale, ma è applicabile anche al condominio negli edifici, stabilisce che: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. Secondo la giurisprudenza la norma non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, ma nel senso che ciascun condomino, anche a prescindere da qualsiasi delibera condominiale, salvo ovviamente le diverse prescrizioni del regolamento, ha la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, non ne alteri la destinazione d’uso e non la trasformi in modo tale da salvaguardare l’equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.

Sulla base di tale principi sono state ritenute legittime, in quanto non costituenti alterazioni della cosa comune, l’apertura di una porta sui muri comuni per mettere in comunicazione l’unità immobiliare di un condomino con il garage condominiale, l’apertura di un varco nella recinzione comune con l’apposizione di un cancello per collegare un cortile condominiale con una via pubblica, l’interramento nel cortile comune di un serbatoio al servizio dell’impianto termico di proprietà di un condomino, l’installazione di una tubatura del gas al servizio di un appartamento o di una canna fumaria su una parete condominiale, l’apposizione di targhe sul prospetto dell’edificio.

Sono state invece considerate illegittime, condotte quali la costruzione nel sottosuolo del fabbricato di un vano destinato esclusivamente ad uso del singolo condomino, la messa in comunicazione fra alcune aree condominiali e un locale di proprietà esclusiva che il condomino voleva adibire a discoteca, la costruzione di una baracca nel cortile comune, l’installazione di una cabina elettrica al servizio di un’attività commerciale anche se autorizzata dalla maggioranza dei condomini poiché a tal fi ne è necessaria una delibera adottata all’unanimità. Secondo la giurisprudenza, inoltre, ai singoli condomini è consentito anche fare della cosa un uso esclusivo, seppure limitato, dovendosi piuttosto valutare se, effettivamente, questi ultimi potrebbero o meno essere interessati ad usufruirne.

Tale è per l’appunto il caso regolato dalla Cassazione che, con sentenza n. 9660 del 12.5.2015, ha stabilito la liceità dell’installazione da parte di un condomino, dell’unità esterna di un condizionatore in un terrazzino condominiale, il quale per la sua ubicazione era utilizzabile solo da lui non avendo gli altri condomini alcuna possibilità di accedervi. Un’altra questione che la Corte ha dovuto dirimere è se fosse lecito installare un condizionatore che, pur essendo rumoroso, non superava il limite di tollerabilità fissato dalla legge in 3 decibel. Ebbene, la Corte di Cassazione ha osservato che è erroneo ritenere lecite le immissioni sonore per il solo fatto del mancato superamento dei 3 decibel previsti come limite fissato dal legislatore, poiché il giudizio sulla tollerabilità va rapportato alla situazione ambientale variabile di luogo in luogo. Solo dopo avere compiuto tale esame, secondo la Corte Suprema, si può pertanto stabilire se le immissioni siano tollerabili o se superando tale limite debbano essere invece vietate. In definitiva, secondo la sentenza, sono indubbiamente illecite le immissioni sonore che superano il limite di legge, ma ciò non vuol dire che siano necessariamente lecite quelle che tale limite non superano affatto.

Infatti, un rumore può essere ritenuto lecito in un determinato contesto, si pensi ad esempio ad una zona industriale, e non esserlo in una zona residenziale caratterizzata da differenti rumori di fondo, definibili secondo il giudice delle leggi, come «quel complesso di suoni di origine varia e spesso non identificabile continui e caratteristici del luogo”. Da ultimo si rileva che la Suprema Corte ha anche stabilito che, accertata la rumorosità del condizionatore o di qualsiasi altro macchinario che provochi immissioni sonore illecite, non deve essere dimostrato il danno la cui entità può essere determinata dal giudice in via equitativa ossia secondo il suo prudente apprezzamento senza perciò ricorrere all’ausilio di consulenti tecnici.
Avv. Carmelo Sergi – via Umberto I n. 50 – 45100 – ROVIGO – tel. 0425460463 – fax 0425464763 – mail: carmelo.sergi@libero.it

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