Inquilini morosi: si può cambiare serratura o staccare le utenze?

Può succedere che il proprietario di un immobile concesso in locazione abbia il fondato timore che l’inquilino non sia puntuale nel pagamento dei canoni d’affitto e si chieda: “Come posso difendermi ?” ovvero “Ho il diritto a sostituire la serratura del portoncino di casa ?” La risposta è ovvia, ed è no! Anche se l’inquilino non paga i canoni di locazione e/o le spese delle utenze, il proprietario dell’immobile non può purtroppo per lui – disdire il contratto di fornitura dell’energia elettrica, anche se a sé intestato, o sostituire la serratura, estromettendo l’inquilino dall’immobile, ma deve invece agire con l’azione di sfratto per morosità. Benché i tempi giudiziari per ottenere la restituzione dell’immobile possano essere visti come lunghi, la legge punisce in maniera assai severa colui che fa giustizia da sé. La Cassazione ha avuto modo di precisare che l’estinzione dei contratti di somministrazione delle forniture di energia e di acqua, relative all’appartamento concesso in locazione integra il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, in quanto impedisce il godimento dell’immobile a cui si riferiscono le utenze (gas metano, energia elettrica, acqua). Diverso è il caso in cui a doversi tutelare sia l’amministratore di condominio chiamato a tutelare gli interessi degli altri condòmini. A norma dell’art. 63 c.c. disp. att. “…L’amministratore deve agire contro i condòmini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale relativo alle quote non pagate…” ed inoltre “… può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato…” Quest’ultima possibilità, oltretutto, confermata da recente giurisprudenza, precisando che «… a causa della permanente morosità, può essere disattivata l’utenza del condomino, sempre che non venga provata l’impossibilità o la grave difficoltà di pagamento. » In quest’ultima ipotesi, infatti, rientrerebbe la necessità di tutelare il diritto alla salute del condòmino che non potrebbe, altrimenti, vivere senza le utenze. L’amministratore, dunque, può ricorrere a questo potere solo in situazioni talmente gravi da non consentirgli diversa soluzione. Di diverso avviso si è mostrato invece il Tribunale di Milano, il quale ha dato un’interpretazione più favorevole agli inadempienti, puntualizzando che la privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale per esempio il riscaldamento in periodo invernale, lede il diritto alla salute tutelato dalla Costituzione all’art. 32.

Avv. Lorenzo maltarello Studio Legale Avvocato Lorenzo Maltarello
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