Locazione: come evitare la tassazione dei canoni non percepiti

francschettiPossedere un’immobile e darlo in locazione a volte ai fini fiscali riserva delle sorprese. La sicurezza di percepire regolarmente redditi d’affitto è il rischio che si fa carico ogni locatore di immobile ad uso abitativo o ad uso commerciale. Fiscalmente l’art. 26, comma 1, del TUIR, precisa che “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla loro percezione, a formare il reddito complessivo”. Pertanto, i canoni di locazione vanno assoggettati a tassazione anche qualora non siano stati percepiti per morosità del conduttore. In tale fattispecie, quindi, si verifica un doppio danno per il locatore che resta doppiamente esposto, non ricevendo i canoni dal locatario e dovendo inoltre anticipare al fisco imposte per introiti che non ha materialmente incassato da diversi mesi.

Per evitare questa tassazione lo stesso articolo 26, comma 1, del TUIR, prosegue prevedendo che i canoni di locazione non percepiti: “…non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.” Pertanto a partire dalla data indicata dal giudice nella sentenza di convalida di sfratto, il soggetto potrà evitare di sottoporre a tassazione i canoni di locazione non percepiti. Rimane comunque la complicazione che tale esonero sia condizionato alla procedura giudiziale e ai lunghi tempi che possono servire per risolvere un’eventuale controversia e ottenere uno sfratto. Di recente il fisco, tenendo conto dell’evoluzione giurisprudenziale in materia, ha preso in considerazione la possibilità per il contribuente di non dichiarare gli affitti non riscossi se dimostra l’intervenuta risoluzione del contratto. Nei contratti di locazione è frequente la presenza di una clausola risolutiva espressa con la quale i contraenti convengono che il contratto si risolve di diritto se il conduttore non paga il canone entro una certa scadenza, poi sarà il giudice ad accertare la risoluzione del contratto. Tuttavia senza ricorrere al giudice, il contratto si intende risolto anche a seguito di diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.) attraverso una raccomandata con avviso di ricevimento, in cui il locatore contesta al conduttore l’inadempimento e comunica di avvalersi della clausola risolutiva. In ogni caso i canoni di locazione non riscossi non verranno tassati dal momento in cui il proprietario, dopo avere registrato alle Entrate la risoluzione anticipata, dimostri con un verbale di rilascio con data certa, che l’immobile non è più occupato dal conduttore.

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