Rent to buy: che cos’è e come funziona

rent_to_buyL’art. 23 del decreto legge 12.9.2014 n. 133, pomposamente denominato “Sblocca Italia”, convertito nella legge 11.11.2014 n. 164, ha introdotto nel nostro ordinamento un nuovo tipo di contratto di godimento in funzione della successiva compravendita. Tale tipologia di contratto, denominato con terminologia inglese anche rent to buy, prevede che il proprietario conceda l’immediato godimento di un immobile (abitazione, ufficio, garage, negozio, capannone, anche in corso di costruzione) al conduttore il quale, contestualmente alla stipula, versa un acconto iniziale e poi, per tutta la sua durata, provvede al pagamento di un canone mensile con facoltà di acquisto rinviato alla scadenza del rapporto.

Il canone ha una duplice funzione costituendo in parte il corrispettivo del godimento dell’immobile, analogamente a quanto avviene nelle locazioni ed in parte l’acconto sul prezzo finale della futura compravendita come avviene quando si stipula un preliminare. Alla scadenza del contratto di godimento il conduttore può decidere se restituire l’immobile o esercitare il suo diritto di acquisto e stipulare il contratto di compravendita detraendo dal prezzo concordato la parte dei canoni fino a quel momento accantonata in acconto sul prezzo. Se invece non intende acquistare l’immobile, il conduttore ha l’obbligo di restituirlo nello stesso stato in cui si trovava all’inizio del rapporto salvo ovviamente il deperimento derivante dall’uso secondo la diligenza del buon padre di famiglia. Il concedente da parte sua, ha il diritto di trattenere l’intero importo dei canoni versati dal conduttore quale corrispettivo del godimento dell’immobile (come avviene con le locazioni) e, a titolo di indennizzo, parte delle somme versate in acconto sulla compravendita poi non conclusa.

Il contratto è soggetto a trascrizione per cui deve essere necessariamente stipulato avanti il notaio o con atto pubblico o con scrittura privata autenticata. Con tale formalità, che ha efficacia decennale anziché triennale come avviene in caso di trascrizione del preliminare di vendita, il futuro acquirente ha la garanzia che per l’intera durata del contratto l’immobile non potrà essere gravato da ipoteche, oneri o vincoli né assoggettato a pignoramento o venduto a terzi. Inoltre, se il concedente fosse un imprenditore poi dichiarato fallito, il contratto sarebbe opponibile alla curatela la quale, previo pagamento dei canoni pattuiti, alla scadenza del contratto sarebbe tenuta a trasferire la proprietà dell’immobile al conduttore. Tale formula negoziale è stata introdotta nel tentativo di dare respiro all’asfittico mercato immobiliare e di ovviare alla stretta creditizia delle banche le quali sono ora molto più restie di un tempo a ad erogare mutui.

Il legislatore ha cioè inteso agevolare l’acquisto di un immobile anche a coloro che siano sprovvisti della necessaria liquidità e non siano subito in grado di far fronte ad un mutuo. Il rent to buy, infatti, è utile per coloro (si pensi ad esempio ad una giovane coppia) che non vogliono sottoscrivere un contratto di locazione per non versare somme di danaro a fondo perduto, ma nel contempo desiderano acquisire in tempi rapidi la disponibilità di un immobile senza tuttavia avere la liquidità sufficiente per acquistarlo né la possibilità di ricorrere al finanziamento bancario che possono rimandare al momento della stipula della compravendita. A tale contratto possono utilmente ricorrere anche coloro che pur non avendo problemi di liquidità, desiderino acquistare una nuova casa e vendere la propria con tranquillità, cercando di ottenere il miglior prezzo oltretutto evitando di diventare contemporaneamente proprietari di due diverse case e subire una doppia imposizione fiscale.

Il rent to buy presenta anche profili di criticità per entrambe le parti. Infatti, mentre il conduttore può decidere di non acquistare l’immobile goduto, il proprietario è obbligato a venderlo e se non lo fa l’acquirente può richiedere il trasferimento coattivo oppure la restituzione dei canoni fino a quel momento pagati, maggiorati degli interessi legali. Inoltre, la formula del rent to buy non rappresenta la soluzione ideale per il venditore che abbia necessità di reperire pronta liquidità senza contare che qualora il conduttore si rendesse inadempiente, ma continuasse ad occupare l’immobile, sarebbe costretto ad intraprendere un’azione di rilascio avanti l’autorità giudiziaria.

L’acquirente, da parte sua, incontra i seguenti svantaggi: pagamento di un canone superiore a quello di una normale locazione mentre una parte della quota versata mensilmente è a fondo perduto; non ha la certezza di ottenere il mutuo né la possibilità di prevedere quali saranno le condizioni contrattuali imposte dalla banca al momento della stipula; in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero di canoni minimo determinato dalle parte e, in ogni caso, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto trattenendo le somme ricevute in tutto o in parte a seconda di quanto contrattualmente pattuito.

L’introduzione di tale tipo di contratto è molto recente per cui solo il tempo dirà se esso troverà pratica applicazione e soprattutto, se si rivelerà utile a risollevare le sorti di un mercato immobiliare penalizzato non solo dalla crisi economica, ma dalla sempre più schiacciante pressione fiscale.

Avv. Carmelo Sergi – via Umberto I n. 50 – 45100 – ROVIGO – tel. 0425460463 – fax 0425464763 – mail: carmelo.sergi@libero.it

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