Contratto preliminare e contratto definitivo nella compravendita immobiliare

compravenditaCome è noto, il preliminare o promessa di compravendita immobiliare che dir si voglia, è un contratto, che richiede a pena di nullità la forma scritta, con il quale una parte, denominata promittente venditrice, si obbliga a vendere all’altra, denominata promittente acquirente, la proprietà di un immobile al prezzo, con le modalità e i termini ivi stabiliti.

Sottoscrivendo il preliminare le parti si impegnano cioè a stipulare il contratto di compravendita (detto definitivo), per il trasferimento della proprietà dell’immobile.

A volte accade che il contratto definitivo si discosti dal preliminare su aspetti fondamentali quali ad esempio l’oggetto o il prezzo della compravendita oppure che ometta di riprodurre clausole quali l’obbligo del venditore di eseguire a propria cura e spese opere sul fondo compravenduto o di costituire una servitù in favore di quest’ultimo.

Sul tema va segnalata un’importante pronuncia della Corte di Cassazione che con sentenza n. 9063 del 5.6.2012 si è occupata di una fattispecie riguardante il mancato inserimento nel contratto definitivo di uno dei lotti di terreno che era stato invece oggetto del preliminare.

Era accaduto che dopo la sottoscrizione del preliminare, avente per oggetto l’acquisto di più appezzamenti di terreno, le parti avevano omesso di indicarne uno nel rogito notarile. Di qui la controversia tra l’acquirente, che chiedeva darsi corso al trasferimento del lotto pretermesso asserendo che l’omissione era dovuta ad un banale errore in sede di redazione del contratto definitivo e il venditore il quale sosteneva invece che dopo la stipula del preliminare era stato raggiunto un nuovo accordo in base al quale le parti avevano inteso invece escludere tale lotto dalla vendita.
Ebbene, la Corte di Cassazione, confermando un consolidato orientamento, ha stabilito che il contratto definitivo assorbe e supera il precedente accordo contenuto nel preliminare rappresentando l’unica ed esclusiva fonte dei diritti e obblighi delle parti.

Il contratto preliminare, cioè, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da quest’ultimo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva.
In sostanza la Suprema Corte ha accolto le ragioni del venditore ritenendo che il compratore non aveva vinto la presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti che avrebbe potuto essere superato, nel silenzio del contratto definitivo, soltanto attraverso la prova scritta costituita da una controdichiarazione con cui le parti avrebbero dovuto precisare che, a prescindere da quanto previsto nell’atto notarile, la vendita riguardava anche il lotto pretermesso ed indicato nel preliminare. Come si è sopra accennato accade anche che nella compravendita sia simulato il prezzo. Si tratta di una pratica, che in passato ha interessato un gran numero di trasferimenti immobiliari, ora meno frequente perché ostacolata dalla normativa fiscale ed antiriciclaggio.

Tale prassi ha originato molte controversie tra venditori ed acquirenti i primi interessati a sostenere, con l’ausilio di testimoni, la validità del preliminare per ottenere il pagamento del maggior prezzo ivi indicato, i secondi protesi invece a sostenere la validità del solo rogito notarile.

Sul punto, dopo lungo dibattito nel corso del quale la giurisprudenza ha oscillato tra l’una e l’altra soluzione dando prevalenza ora alla promessa di vendita, ora al rogito, è intervenuta la Corte di Cassazione che, ponendo fine alla diatriba, con sentenza n. 7246 del 26.3.2007 emessa a sezioni unite (recentemente confermata da Cassazione n. 3234 de 18.2.2015), ha affermato l’inammissibilità della prova testimoniale diretta a provare che il prezzo in realtà pattuito è superiore a quello indicato nel rogito.
Secondo tale sentenza il divieto della prova testimoniale in materia di contratti, che è stabilito dall’art. 2722 cod. civ. trova applicazione anche in caso di simulazione del prezzo ad evitare che le pattuizioni contenute in un contratto redatto per iscritto possano essere alterate attraverso strumenti probatori che non offrono garanzie di verità equiparabili a quelle documentali. Nel caso di specie, secondo quanto previsto dal preliminare, il prezzo avrebbe dovuto essere corrisposto dall’acquirente in parte in contanti e in parte mediante accollo di due mutui gravanti rispettivamente sull’immobile oggetto del contratto e su un altro di proprietà del promittente venditore.

Il rogito notarile, però, non aveva contemplato l’obbligo degli acquirenti di accollarsi il mutuo gravante sull’immobile rimasto in proprietà del venditore per cui l’acquirente, a stipula avvenuta, aveva pagato solo le prime rate e poi più nulla.
E’ dunque necessario prestare la massima attenzione al contenuto del contratto definitivo di compravendita poiché alle eventuali discrepanze o omissioni del rogito rispetto al preliminare spesso non è possibile porre rimedio con pressoché certo danno economico di non trascurabile entità per una delle parti della compravendita.

Avv. Carmelo Sergi – via Umberto I n. 50 – 45100 – ROVIGO – tel. 0425460463 – fax 0425464763 – mail: carmelo.sergi@libero.it

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