Contratto preliminare di immobile-mancata consegna dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità

NICOLA CARPENEDO C.FIn ambito di compravendite immobiliari e nella ricerca di una sempre maggior tutela del “consumatore” si segnala la recente pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza n. 2438 del febbraio 2016) che ha ben chiarito come il venditore sia gravato ex lege (art.1477 comma terzo c.c.) dall’obbligo di consegnare il certificato di agibilità del bene promesso in vendita.
Da ciò ne consegue la piena legittimità del rifiuto opposto dal promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo, appunto, dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia.
Rifiuto legittimo questo a prescindere dalle motivazioni, ininfluenti, sottese all’assenza dei predetti certificati dal momento che la mancata allegazione è, comunque, imputabile al venditore che deve soddisfare l’interesse dell’acquirente ad avere un immobile idoneo ad assolvere la sua funzione economico-sociale ed a soddisfare i bisogni che avevano indotto parte promissaria acquirente a concludere il contratto preliminare (da individuarsi nella pacifica fruibilità e nella successiva commerciabilità del bene stesso).
Per cui, una volta constatata la mancanza dei certificati è stato dichiarato l’inadempimento del promittente venditore e, per contro, è stato ritenuto pienamente legittimo il rifiuto di stipulare il contratto definitivo operato dai promissari acquirenti.
Deve essere, infatti, ricordato come il certificato di abitabilità dell’immobile di cui al contratto (ovvero la consegna dello stesso) integri un’obbligazione incombente sul venditore attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire la stessa all’uso contrattualmente previsto (casa di abitazione).
Il venditore-costruttore ha, dunque, l’obbligo di consegnare all’acquirente dell’immobile il predetto certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio.
L’inadempimento a quanto è, inoltre, di per sé fonte di danno in quanto costringe l’acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l’immobile tale e quale, con un valore di successivo scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe.
Nel caso di specie, la parte promittente venditrice non ha fornito o dimostrato di poter fornire detto certificato per cui, conclude la Cassazione, sussiste l’inadempimento e, con esso, il relativo danno.
In definitiva, alla luce del principio di cui sopra qualora il venditore si rifiuti di consegnare il certificato di agibilità, abitabilità e conformità alla concessione edilizia il promissario acquirente può legittimamente rifiutarsi di stipulare la compravendita definitiva.

 

Avv. Nicola Carpenedo-Studio Legale Rossetti

Tel. 041-5542084

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