Locazione commerciale: illegittima l’autoriduzione del canone di locazione a causa di vizi

AffittoLa somma di denaro stabilita nel contratto di locazione a titolo di canone deve essere corrisposta anche se l’immobile locato è affetto da vizi. Ciò in quanto in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone – e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella contrattualmente stabilita, costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore e ciò anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore, in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, co. 1, c.c., per ripristinare l’equilibrio del contratto turbato dall’inadempimento del locatore a causa dei vizi della cosa locata.

Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione in presenza di vizi dell’immobile, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Questa è, in sintesi, la recente decisione della Corte di Cassazione (sentenza n. 7636 del 18 aprile 2016) che ha, appunto, sancito come illegittimo ed arbitrario il comportamento del conduttore che si è autoridotto il canone (ovvero ha pagato una somma inferiore a quella dovuta) e ciò anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata in presenza di vizi della cosa locata. Ciò in quanto spetta soltanto al giudice di valutare l’importanza dello squilibrio delle prestazioni tra proprietario e conduttore: quest’ultimo non può, pertanto, nemmeno detrarre nemmeno le somme spese per procedere alle riparazioni urgenti e necessarie, non rimborsate dal proprietario, ma deve citare in giudizio il locatore e quindi chiedere la riduzione del canone di locazione o la risoluzione del contratto.

Nel merito del caso di cui alla richiamata pronuncia era emerso che la società conduttrice aveva accettato l’impianto locato nelle condizioni in cui si trovava al momento della stipula del contratto di locazione, che esso quindi non presentava vizi occulti e che quelli sopravvenuti non lo avevano reso totalmente inidoneo all’uso pattuito (tanto che era rimasto in funzione fino alla sua riconsegna al comune). Da ciò ne derivava che quanto lamentato dal conduttore non giustificava la risoluzione del contratto ma solo, eventualmente, la richiesta di esecuzione delle opere di manutenzione necessarie o una azione giudiziaria per ottenere la riduzione del canone, azioni queste in realtà mai proposte.

Per cui, come detto, non era giustificato il mancato pagamento e/o l’autoriduzione del canone stesso atteso che l’unica ipotesi in cui il conduttore può sospendere il pagamento del canone di locazione si ha quando l’immobile è completamente inservibile ed il conduttore è costretto a lasciare l’immobile locato ovvero a non utilizzarlo per l’uso convenuto.

Avv. Nicola Carpenedo-Studio Legale Rossetti  – via del Boschetto 5 30015 Chioggia (VE) – Tel. 041-5542084 – Fax 041-492898 – avv.carpenedo@libero.it

Lascia un commento