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La cedolare secca per gli immobili in locazione

arton13507-ff3d1Ogni immobile concesso in affitto deve essere tassato in dichiarazione redditi sulla base del canone di locazione pattuito, indipendentemente dall’effettivo incasso dell’affitto, con un abbattimento di una percentuale forfetaria del 5% a titolo di contributo per le spese di ordinaria manutenzione. Ad esempio a fronte di un affitto previsto di euro 10.000, verranno dichiarati e quindi tassati euro 9.500. Solo con la dichiarazione di sfratto esecutivo, il proprietario potrà indicare in dichiarazione redditi il canone di affitto effettivamente incassato al netto degli eventuali canoni non incassati e già dichiarati negli anni precedenti.

IMMOBILI ABITATIVI Per le sole abitazioni e relative pertinenze il proprietario può optare per la particolare tassazione “cedolare secca”, la quale prevede una tassazione a due aliquote: 21% – 10% in sostituzione dell’IRPEF, delle addizionali, nonché imposta di registro e bollo sulla registrazione del contratto e successivi rinnovi.

Con questa opzione il canone annuo di locazione viene tassato al 21% (senza l’abbattimento forfetario del 5%), evitando che l’importo dell’affitto venga sommato agli altri eventuali redditi scontando un’aliquota marginale più elevata. Per usufruire di tale agevolazione, deve essere inviata all’inquilino prima della stipula del contratto di locazione, esclusivamente con lettera raccomandata, la comunicazione di volersi avvalere di tale agevolazione con l’automatica rinuncia all’eventuale annuale rivalutazione ISTAT. In mancanza della raccomandata, l’opzione si considera valida a tutti gli effetti se contenuta espressamente nel contratto di locazione.

Per i Comuni capoluoghi di provincia, per quelli ad alta densità abitativa e Comuni limitrofi è possibile stipulare contratti di locazione a canoni concordati sulla base di precise disposizioni comunali. L’adozione di questa misura permette la riduzione del canone da tassare del 30% oltre al 5% forfetario, o in caso di opzione per la cedolare secca, di applicare l’aliquota del 10% anziché del 21%. Per i fabbricati locati a canone concordato, è prevista altresì una riduzione del 25% dell’imponibile su cui calcolare IMU e TASI. Anche se apparentemente l’adozione della “cedolare secca” può apparire più conveniente, è necessario effettuare per ogni singola situazione un calcolo di convenienza, soprattutto in presenza di considerevoli importi di oneri deducibili o detraibili tra i quali le spese di ristrutturazione e/o risparmio energetico.

 

Stefano Maniero e Riccardo Roveroni-Studio Ragionieri Commercialisti Via delle Industrie, 18/a-30038Spinea (VE) – Tel. 0415440706 -0415440019 – Mail: info@roveroni.it – info@studiomasiero.it

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