L'aumento del canone di locazione immobili ad uso diverso da quello abitativo

“In tema di locazioni di immobili adibiti ad uso di- verso da quello abitativo, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell’art. 32 della l. n. 392/1978, ma veri e propri aumenti del canone, è nulla ed il conduttore può chie- dere la restituzione di quanto corrisposto in eccesso, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile”. È quanto statuito dalla Terza Sezione Civile della Su- prema Corte di Cassazione nella recente sentenza n. 13011, depositata il 23 giugno 2016, la quale ha avuto modo di precisare come nel caso di specie si versi in ipotesi di una vera e propria nullità del negozio. La questione sottoposta all’attenzione della Supre- ma Corte trae origine dalla domanda proposta dalla proprietaria - locatrice di un immobile ad uso ufficio, diretta ad ottenere lo sfratto per morosità della società conduttrice, oltre al pagamento delle ultime otto mensilità del canone di locazione. La domanda era stata accolta sia in primo che in secondo grado, e il contratto di locazione per l’effetto era stato dichiarato risolto, con condanna della società conduttrice al rilascio, oltre al pagamento dei canoni richiesti. A questo punto, la conduttrice, proponeva ricorso per cassazione, evidenziando l’errore in cui era incorsa la Corte d’Appello nel non aver considerato, perché nuova, la domanda da lei proposta, diretta ad ottenere la pronuncia di inefficacia dell’aumento del canone, effettuato unilateralmente dalla proprietaria locatrice nel corso del rapporto, perchè superiore agli adeguamenti Istat.

Sotto tale profilo, la Suprema Corte ha condiviso la doglianza formulata da parte della conduttrice. Nella indicata sentenza, infatti, si precisa che la do- manda in questione atteneva ad una ipotesi di nullità del negozio, posto che in materia di locazione di immo- bili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ogni pat- tuizione avente ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell’art. 32 della l. n. 392/1978, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nul- la, ex art. 79 della medesima normativa. Nella sentenza in questione, pertanto la Corte di le- gittimità ha avuto modo di evidenziare che tal genere di nullità opera anche per le pattuizioni che intervengono nel corso del rapporto, come nel caso di specie, poiché il diritto a non erogare somme in misura eccedente il canone legalmente dovuto, sorge al momento della conclusione del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione normativa, entro il termi- ne di decadenza di sei mesi dalla riconsegna del bene.