Tutela dell’acquirente di immobili da costruire o in corso di costruzione: il D.lgs n. 122/2005

Nel mercato immobiliare è sempre stata assai diffusa la prassi di acquistare un’immobile prima che ne sia stata iniziata o ultimata la costruzione con il vantaggio, per il compratore, di diluire il pagamento del prezzo e nel contempo di dare indicazioni precise sulla distribuzione degli spazi, di scegliere materiale e finiture. Poiché l’acquirente, dopo avere sottoscritto il contratto preliminare (o compromesso) di compravendita, versa una caparra e poi ulteriori somme in base allo stato di avanzamento dei lavori, corre tuttavia il pericolo di perdere quanto pagato in caso di fallimento del costruttore che intervenga prima della stipula del rogito. Per questa ragione, oltre ad altre forme di tutela delle quali tratterò nel prossimo intervento, il legislatore ha introdotto nel nostro ordinamento il D.Lgs 20 giugno 2005 n. 122 in favore delle sole persone fisiche che concludano con un’impresa di costruzioni un contratto preliminare di compravendita o un qualsiasi altro che comporti l’impegno ad acquistare, per sé o per un proprio parente in primo grado (figlio o genitore), la proprietà o altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per il quale, cioè, sia stato richiesto il permesso di costruire o sia stata presentata la denuncia di inizio attività senza che siano state completate le finiture e domandato il certificato di agibilità. La tutela è estesa anche ai soci di cooperative edilizie. Più precisamente, gli artt. 2 e 3 del decreto legislativo prevedono l’obbligo per il costruttore, di consegnare al promissario acquirente, contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, una fideiussione rilasciata da una banca, da un’assicurazione o da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale tenuto dalla Banca d’Italia, che garantisca la restituzione delle somme e del valore di ogni altro corrispettivo già riscosso o che deve essere riscosso fino alla stipula del rogito oltre agli interessi legali maturati fino al momento in cui tale situazione si si verificata. Non sono oggetto di tutela le somme versate alla stipula del rogito ed anzi è questo il momento in cui la fideiussione non ha più efficacia. Per le società cooperative l’atto di riferimento è quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni per ottenere l’assegnazione della proprietà o di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire. La mancata consegna della fideiussione, operante fino al trasferimento della proprietà dell’immobile (o di altro diritto reale) anche in caso di mancato pagamento del premio o della commissione da parte del venditore, comporta la nullità del contratto che può essere fatta valere solo ed esclusivamente dal promissario acquirente. La fideiussione può essere immediatamente escussa per iscritto nei confronti del fideiussore, previo invio della dichiarazione di recesso al costruttore, solo ed esclusivamente al verificarsi di una situazione di crisi costituita dalle circostanze tassativamente determinate dall’art. 3 che sono il pignoramento dell’immobile oggetto del contratto, il fallimento, l’amministrazione straordinaria, il concordato preventivo, la liquidazione coatta amministrativa che riguarda le imprese cooperative o l’amministrazione straordinaria. E’ previsto, inoltre, l’obbligo per il costruttore-venditore di cancellare l’eventuale ipoteca gravante sull’immobile nonché di contrarre e consegnare all’acquirente, contestualmente alla stipula del rogito notarile, una polizza assicurativa indennitaria decennale decorrente dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale di edifici oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione se il costruttore è una cooperativa edilizia. Purtroppo il D.Lgs n. 122/2005 non prevede alcuna sanzione, neppure di carattere amministrativo, a carico del costruttore che non consegni la fideiussione mentre è operante nella sola ipotesi di situazione di crisi del venditore e non qualora il rogito non sia stipulato per altre e diverse ragioni quali il mancato rispetto del termine di ultimazione dei lavori, l’abbandono del cantiere da parte del venditore-costruttore non più in grado di proseguire i lavori, la realizzazione dell’immobile in difformità dal permesso di costruire, l’esistenza di gravi difetti strutturali. In tutti questi casi il promissario acquirente non può escutere la fideiussione, ma deve promuovere un giudizio civile per ottenere la risoluzione del contratto, la restituzione delle somme versate oltre al risarcimento dei danni. Inoltre, il decreto legislativo non prevede che la fideiussione e la polizza postuma decennale debbano essere rilasciate da una banca o un’assicurazione di primaria importanza il che non è cosa di poco conto poiché anche le società che prestano tale garanzia sono soggette a fallimento come purtroppo mi è capitato di riscontrare. E’ perciò importante verificare l’affidabilità del fideiussore prima di sottoscrivere il preliminare. In caso contrario è meglio rinunciare all’acquisto e rivolgersi altrove.   Avv. Carmelo Sergi mail: carmelo.sergi@libero.it