Nel mese di settembre 2015 la Cassazione, a sezioni unite, ha affrontato l’argomento degli affitti in nero, sancendo un passo avanti in favore del conduttore che, per consentire al locatore di ottenere vantaggi fiscali, sottoscriva e registri un contratto di locazione di immobile a uso abitativo che prevede la corresponsione di un canone inferiore a quello che paga realmente. Ora, in base a quanto disposto dall’art. 13 c. 1 della L. n. 431/1998, è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, mentre, per quanto disposto dall’art. 1 c. 346 L. n. 311/2004 (finanziaria 2005) i contratti di locazione sono nulli se non registrati.
Rovesciando l’orientamento assunto nel 2003, oggi la Corte di cassazione ritiene applicabile tali disposizioni anche in caso di simulazione parziale, ovvero nel caso in cui le parti abbiano fin dal principio sottoscritto un contratto poi registrato, volendo tuttavia regolare i propri rapporti in base a un diverso accordo, c.d. controdichiarazione, non registrato, dove è prevista la corresponsione di un canone maggiore a quello formalmente dichiarato. Le ragioni per cui la giurisprudenza di legittimità ha mutato le proprie convinzioni sono molteplici: la nullità della clausola della controdichiarazione è irrimediabilmente sancita dalle norme citate che, peraltro, se interpretate in maniera diversa, vanificherebbero l’intento del legislatore di contrastare l’elusione fiscale, di tutelare la parte più debole del contratto di locazione, nonché di far valere l’obbligo tributario sancito dalla Costituzione.
Il diverso orientamento assunto dalla giurisprudenza con questa recentissima pronuncia ha definitivamente disposto che, in ipotesi di locazione a uso abitativo registrata per un canone inferiore a quello reale, il contratto resta valido per il canone minore, mentre la controdichiarazione, relativa al maggior canone, è affetta da nullità che non può essere sanata nemmeno con un’eventuale registrazione tardiva. Quindi, il conduttore che abbia sottoscritto e registrato un contrato di locazione che prevede la corresponsione di un canone di locazione inferiore a quello che paga realmente, sulla base di un contestuale diverso accordo, pure sottoscritto, ma non registrato, può quindi agire in giudizio per far dichiarare la nullità della controdichiarazione e chiedere la restituzione della differenza tra quanto è tenuto a versare in base al contratto registrato e quanto effettivamente corrisposto in virtù della controdichiarazione nulla.
Avv . Fabiola Fara – studio le gale Fara pesetti
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