L’art. 36 della legge 27.7.1978 n. 392 consente al conduttore di sublocare l’immobile ad uso diverso da quello abitativo o di cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore (secondo la giurisprudenza, persino nel caso in cui il contratto lo vieti), purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento o con atto equipollente. Tale disposizione, che deroga la norma generale contenuta nell’art. 1594 c.c che vieta la cessione del contratto di locazione in mancanza del consenso del locatore, vale solo per gli immobili adibiti ad uso diverso da abitazione e trova la sua ratio nell’esigenza di favorire i trasferimenti delle aziende assicurando la continuità delle attività commerciali, artigianali e industriali che potrebbero essere altrimenti ostacolate da un’ingiustificata opposizione.
La ratio della norma è evidente: se da un lato il locatore non può opporsi se non per giustificati motivi alla cessione della locazione, dall’altro tale vincolo è compensato con il permanere in capo al cedente di tutte le obbligazioni assunte con l’originario contratto. Va precisato che con la sublocazione sorge un ulteriore e diverso rapporto tra sublocatore e subconduttore, al quale il locatore rimane estraneo, ma che segue la sorte del diritto immobiliare contratto principale rispetto al quale può avere durata pari o inferiore, mai superiore; nel caso di cessione del contratto di locazione si instaura invece un rapporto diretto tra il locatore e il terzo cessionario, che subentra al conduttore originario. La mancata comunicazione del cedente ai sensi dell’art. 36 non determina l’invalidità della cessione del contratto di locazione, ma condiziona l’efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non è opponibile al locatore sino a quando la comunicazione non avvenga.
In tal caso diventa irrilevante persino la conoscenza per altre vie dell’avvenuta cessione da parte del locatore per cui il cessionario rimane unico destinatario di ogni e qualsiasi azione del locatore per inadempimento del cessionario. In proposito è stato affermato, infatti, che neppure il pagamento dei canoni di locazione da parte del cessionario a mezzo di bonifici bancari, produce gli effetti della mancata formale comunicazione dal momento che, così ha stabilito la Cassazione, ciò potrebbe essere interpretato non come una manifestazione della volontà di un subentro, ma come il pagamento del debito altrui da parte di un terzo. La giurisprudenza ha anche affermato che secondo la disciplina dell’art. 36 l. 27 luglio 1978 n. 392, la cessione o l’affitto di azienda relativi ad attività svolta in un immobile condotto in locazione non producono l’automatica successione del cessionario nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, in quanto essa è soltanto eventuale e richiede comunque la conclusione, tra cedente e cessionario dell’azienda, di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione. La norma consente al locatore di opporsi alla sublocazione o alla cessione, ma solo per gravi motivi, ad esempio perché il cessionario non dà garanzie di solvibilità, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Tale opposizione sospende l’efficacia della cessione del contratto di locazione nei confronti della parte ceduta, dal momento della domanda e fino alla definizione del relativo giudizio per cui tra locatore e conduttore originario continua ad avere efficacia il contratto ceduto e la parte cedente continua, quindi, ad essere direttamente tenuta all’adempimento di tutte le obbligazioni nascenti dal contratto stesso cosicché nei suoi confronti e non contro il cessionario, può essere ad esempio intimato lo sfratto per morosità. Nella diversa ipotesi di avvenuta comunicazione della cessione dell’azienda e del contratto di locazione, invece, l’intimazione di sfratto per morosità deve essere promossa contro il cessionario salva comunque la responsabilità solidale del cedente per il pagamento dei canoni non corrisposti e in caso di inadempimento delle altre obbligazioni derivanti dal contratto.
Sul tema è recentemente intervenuta la Corte di Cassazione la qual, ribadendo un consolidato orientamento, con ordinanza 12.11.2015 n. 2311 ha affermato che in caso di cessione del contratto di locazione contestualmente all’azienda, effettuato dal conduttore senza il consenso del locatore, tra il cedente e il cessionario divenuto conduttore dell’immobile, si costituisce un vincolo di responsabilità sussidiaria che consente al locatore di rivolgersi direttamente al cedente in caso di inadempimento delle obbligazioni assunte dal cessionario in primo luogo il pagamento dei canoni. Nel caso di specie, inoltre, la Corte di Cassazione ha precisato che la responsabilità del cedente sussiste anche qualora il contratto si sia rinnovato tacitamente dopo la prima scadenza e successivamente per altri sei anni, decorsi cioè dodici anni dalla sua sottoscrizione. Infatti, la rinnovazione tacita non comporta il sorgere di un nuovo contratto, ma la prosecuzione del precedente che rimane identico nel suo contenuto.
Avv. Carmelo Sergi
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